चीन के शेयर बाजार में उथल-पुथल और ग्रीस के ऋण संबंधी मुद्दों के कारण, सिंगापुर के दक्षिणी पड़ोसी इंडोनेशिया पर पड़ने वाले संकटों को नजरअंदाज करना आसान है।
इंडोनेशिया की मुद्रा रुपया, अमेरिकी डॉलर के मुकाबले लगभग 50% तक गिर गया है। सिंगापुर 2010 की शुरुआत से डॉलर में सबसे ज़्यादा गिरावट आई है। दरअसल, हाल के दिनों में रुपया गिरकर ऐसे स्तर पर आ गया है जो आखिरी बार 1990 के दशक के अंत में एशियाई वित्तीय संकट के दौरान देखा गया था। 17 पहले साल.
इंडोनेशिया की मुद्रा संबंधी समस्याओं ने इंडोनेशिया स्थित लेकिन सिंगापुर में सूचीबद्ध कंपनियों और निवेश ट्रस्टों पर दबाव बढ़ा दिया है।
इसका एक अच्छा उदाहरण इंडोनेशियाई है खुदरा मॉल्स के मालिक लिप्पो मॉल्स इंडोनेशिया रिटेल ट्रस्ट, रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट ने 30 के प्रारंभ से अपनी इकाइयों की कीमत में 2010% की गिरावट देखी है, जबकि व्यापक बाजार, स्ट्रेट्स टाइम्स इंडेक्स के लिए एक ट्रैकर 12% तक बढ़ गया है।
क्या REIT के लिए कभी हालात बदल सकते हैं? इसके तीन कारण यहां दिए गए हैं।
हेजिंग की व्यवस्था
लिप्पो मॉल्स इंडोनेशिया रिटेल ट्रस्ट रुपए में गिरावट के कारण होने वाले जोखिम से भली-भांति परिचित है और इसके परिणामस्वरूप, REIT ने अपनी 2014 की वार्षिक रिपोर्ट में उल्लेख किया है कि उसने "वर्ष 2016 के अंत तक इंडोनेशियाई रुपए में अपने अनुमानित तिमाही नकदी प्रवाह को सुरक्षित रखने के लिए विदेशी मुद्रा हेजिंग में प्रवेश किया है।"
ये बचाव प्रतिकूल मुद्रा उतार-चढ़ाव से उत्पन्न किसी भी नकारात्मक प्रभाव को कम करने में मदद कर सकते हैं, जो REIT के लाभ-हानि और वितरण को प्रभावित कर सकता है।
अधिग्रहण द्वारा वृद्धि
मेरे सहयोगी स्टेनली लिम ने दो सप्ताह पहले ही बताया था कि लिप्पो मॉल्स इंडोनेशिया रिटेल ट्रस्ट ने इंडोनेशियाई मॉल्स के दो नए अधिग्रहण किए हैं। लिप्पो प्लाज़ा बटू और पालेमबांग आइकन और ये खरीद प्रति इकाई के आधार पर REIT के वितरण में सहायक होती हैं।
REIT के पास अधिग्रहण के लिए परिसंपत्तियों की एक अच्छी पाइपलाइन भी हो सकती है, क्योंकि इसके प्रायोजक, पीटी लिप्पो करावासी टीबीके, जो कुल परिसंपत्तियों के आधार पर इंडोनेशिया की सबसे बड़ी सूचीबद्ध कंपनी है, की पहुंच काफी व्यापक है।
सरल मूल्यांकन और आकर्षक प्रतिफल
एस$0.35 के अपने वर्तमान इकाई मूल्य पर, लिप्पो मॉल्स इंडोनेशिया रिटेल ट्रस्ट की पिछली 12 महीने की लाभांश प्राप्ति 8.2% की बहुत ऊंची है।
2015 की पहली तिमाही में, तिमाही के लिए REIT का प्रति यूनिट वितरण (DPU) 16 सिंगापुर सेंट से 0.68 सेंट तक साल दर साल 0.79% बढ़ गया था। REIT के अपने स्वयं के सूक्ष्म-अर्थशास्त्र के पढ़ने के आधार पर, ऐसा प्रतीत होता है कि उज्ज्वल दिन आगे हैं। यहाँ REIT की पहली तिमाही की आय रिलीज़ से टिप्पणियाँ हैं:
"चूंकि शॉपिंग सेंटर पर रोक जारी है, इसलिए जकार्ता में निकट भविष्य में खुदरा स्थान की आपूर्ति सीमित होगी। इससे मौजूदा शॉपिंग मॉल मालिकों के लिए अनुकूल बाजार स्थिति बनेगी क्योंकि अगले कुछ वर्षों में जकार्ता में खुदरा स्थान की काफी मांग होगी।
अगले 12 महीनों में गुणवत्तापूर्ण खुदरा स्थानों के लिए संभावनाएं आशाजनक दिख रही हैं, क्योंकि स्थानीय और विदेशी खुदरा खिलाड़ी दोनों ही सक्रिय बने हुए हैं। उच्च डिस्पोजेबल आय, कम मुद्रास्फीति, साथ ही लाइफस्टाइल शॉपिंग मॉल के उभरते चलन से खुदरा स्थानों की मांग बढ़ने की उम्मीद है।”
यद्यपि मुद्रा संबंधी समस्याएं अभी भी REIT को परेशान कर सकती हैं, फिर भी यह ध्यान देने योग्य है, जैसा कि मैंने पहले उल्लेख किया था, कि 2016 के अंत तक मुद्रा संबंधी बचाव पहले ही लागू कर दिए गए हैं।
इस बीच, लिप्पो मॉल्स इंडोनेशिया रिटेल ट्रस्ट भी अपने नवीनतम बुक वैल्यू से मात्र 0.8 गुना पर बिक रहा है। ये कम मूल्यांकन संभावित रूप से निवेशकों को कुछ गिरावट से सुरक्षा प्रदान कर सकते हैं।
मूर्खतापूर्ण निष्कर्ष
हालांकि लिप्पो मॉल्स इंडोनेशिया रिटेल ट्रस्ट के बारे में पसंद करने लायक बातें हो सकती हैं, लेकिन यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि डीपीयू के साथ इसका इतिहास उतना प्रभावशाली नहीं रहा है।
REIT का पहला वार्षिक वितरण 2008 में हुआ था और इसने 4.96 सिंगापुर सेंट का DPU वितरित किया था। लेकिन 2014 में, इसका वार्षिक DPU केवल 2.76 सेंट था, जो लगभग 44% की गिरावट थी।
यह अवांछनीय ट्रैक रिकॉर्ड जोखिम का एक स्रोत है, इस अर्थ में कि कमजोर रुपिया ने REIT के सिकुड़ते वितरण में भूमिका निभाई हो सकती है (यह कुछ ऐसा है जो जोखिम भरा है)। नहीं (यह भी संकेत हो सकता है कि REIT आसपास के खुदरा मॉलों का सर्वोत्तम संचालक नहीं है।)
निवेशकों को किसी भी निवेश निर्णय पर पहुंचने से पहले लिप्पो मॉल्स इंडोनेशिया रिटेल ट्रस्ट के साथ जोखिम और लाभ का मूल्यांकन करना होगा।
