सिंगापुर के खुदरा बाजार में बिक्री मूल्यों में गिरावट देखी जा रही है। जुलाई 2013 से प्रभावी विदेशी निर्भरता अनुपात में अतिरिक्त कमी की पृष्ठभूमि में पर्यटकों के आगमन और चल रही श्रम की कमी को इसके पीछे कुछ प्रमुख कारक माना जाता है, साथ ही कमजोर आर्थिक भावना भी।
हालाँकि, स्थिति पूरी तरह निराशाजनक और निराशाजनक नहीं है।
एक आकर्षक बिंदु केंद्रीय व्यापार जिले के भीतर मिश्रित उपयोग वाले विकास हैं जो लोगों के बीच बहुत लोकप्रिय साबित हो रहे हैं। खुदरा विक्रेताओंसाउथ बीच, तांजोंग पगर सेंटर और डाउनटाउन गैलरी (मिश्रित उपयोग वाली संपत्ति का हिस्सा) जैसे प्रमुख सीबीडी स्थानों में ऐतिहासिक नए विकास के भीतर कार्यालय, आवास, होटल और खुदरा पोडियम की पेशकश खुदरा विक्रेताओं के बीच बेहद लोकप्रिय रही है, जो कि विशाल वर्तमान कैचमेंट और "लाइव, वर्क, प्ले" दिशानिर्देशों के अनुरूप पूर्वानुमानित कैचमेंट वृद्धि को देखते हुए है।
उपभोक्ता के बदलते दृष्टिकोण और प्राथमिकताएँ खुदरा परिदृश्य के अन्य सकारात्मक पहलू हैं और एक जो बहुत लोकप्रिय है वह है स्वस्थ जीवनशैली थीम। सीबीडी को एक उदाहरण के रूप में लेते हुए, हमने जिम संचालकों की एक बड़ी आमद देखी है - बड़े प्रारूप वाले मेगा जिम से लेकर अधिक विशिष्ट फिटनेस बुटीक तक। इसके बाद खेल परिधान बाजार और स्वस्थ भोजन विकल्पों में वृद्धि हो रही है क्योंकि लोग अपनी जीवनशैली विकल्पों पर ध्यान दे रहे हैं।
बुनियादी बातों पर वापस
खुदरा बाजार में तेजी लाने के लिए हमें न केवल आगे की ओर देखना होगा, बल्कि खुदरा व्यापार के अंतर्निहित सिद्धांतों पर भी गौर करना होगा। जबकि वैश्विक खुदरा वातावरण बहुत तेजी से आगे बढ़ रहा है, "स्थान, स्थान, स्थान" की कहावत आज भी प्रासंगिक है। सभी खुदरा बाजारों में मुख्य बात यह सुनिश्चित करना है कि खुदरा पेशकश अपने स्थान के कैचमेंट प्रोफाइल के लिए उपयुक्त है: क्या ग्राहक आसानी से सुविधाजनक खुदरा या खुदरा गंतव्य के अनुभव की तलाश कर रहे हैं और क्या किरायेदार मिश्रण इसे दर्शाता है?
सिंगापुर में खुदरा मॉलों की संख्या और उजागर की गई कठिनाइयों को देखते हुए, जो खुदरा स्थान इन मापदंडों को पूरा नहीं करते हैं या ऐसा करने में गौण हैं, उन्हें और अधिक कठिनाइयों का सामना करना पड़ सकता है, क्योंकि वहां रिक्त स्थान (खाली दुकानें) बढ़ जाएंगे और खुदरा स्थान की बड़ी मात्रा और आर्थिक प्रतिकूलताओं के कारण किराये पर दबाव बढ़ जाएगा।
कठिन खुदरा चक्रों के दौरान, नए रुझान अक्सर सामने आते हैं क्योंकि मकान मालिक अधिभोग स्तरों को संबोधित करना चाहते हैं और अपनी खुदरा पेशकशों को अनुकूलित करना चाहते हैं। पिछले कुछ वर्षों में, हमने पॉप-अप स्टोर में वृद्धि देखी है, जहाँ खुदरा विक्रेता अल्पकालिक समझौतों पर जगह लेने में सक्षम हैं। ये पॉप-अप मौजूदा खुदरा विक्रेताओं को प्रयोग करने और नए खुदरा विक्रेताओं को वित्तीय प्रतिबद्धता के बिना उत्पादों का परीक्षण करने की अनुमति देते हैं जो एक मानक पट्टे की आवश्यकता होती है। इस तरह के रुझान बाजार के लिए फायदेमंद होते हैं क्योंकि वे भिन्नता पैदा करते हैं और उपभोक्ताओं को खुदरा स्थानों की ओर आकर्षित करते हैं। शून्यता शून्यता को जन्म देती है इसलिए अस्थायी स्टोर मकान मालिकों के लिए एक महत्वपूर्ण विकल्प हैं, और यह कुछ ऐसा है जिसे JLL ने कुछ स्थानों पर पारंपरिक पट्टे की अधिभोग दरों में गिरावट के रूप में बढ़ने की कल्पना की है।
किरायेदार मिश्रण महत्वपूर्ण है
आखिरकार, सफल खुदरा स्थानों को बनाने में एक महत्वपूर्ण पहलू एक मजबूत, विभेदित और प्रासंगिक किरायेदार मिश्रण है। सिंगापुर ने बाजार में कई नए ब्रांड देखे हैं और यह प्रवृत्ति जारी रहने की संभावना है, क्योंकि JLL ऐसे कई ऑपरेटरों के साथ काम कर रहा है।
सही रियल एस्टेट की सोर्सिंग के साथ-साथ, किसी भी नए-बाजार ब्रांड के लिए एक महत्वपूर्ण कारक किराया और पट्टे की शर्तें हैं। जेएलएल को बाजार की स्थितियों के जवाब में किराए में सुधार देखने को मिल रहा है, लेकिन कुछ मामलों में पट्टे की शर्तें निषेधात्मक रूप से कठोर बनी हुई हैं।
फ्लैगशिप स्टोर बनाने के लिए उच्च पूंजीगत व्यय की आवश्यकता होती है, जिसे मूल्यह्रास किया जाना चाहिए और इस तरह लंबी लीज़ अवधि की आवश्यकता होती है; पुनर्विकास, स्थानांतरण और प्रदर्शन खंड कुछ मामलों में इस मूल्यह्रास को मुश्किल बनाते हैं और अन्य में असंभव। हालांकि यह पूरे बाज़ार को प्रतिबिंबित नहीं करता है, लेकिन लीज़ शर्तों में वृद्धि का लचीलापन अल्पकालिक अस्थायी लीज़ के लिए उतना ही महत्वपूर्ण है जितना कि दुनिया के अग्रणी खुदरा विक्रेताओं को आकर्षित करना - जो एक जीवंत और विभेदित खुदरा बाज़ार के लिए महत्वपूर्ण है।
वास्तविक सुविधा स्थानों के अपवाद के साथ, मॉल अब केवल सामान खरीदने के स्थान नहीं रह गए हैं। एक सफल खुदरा किरायेदार मिश्रण को बार-बार आने, ठहरने के समय में वृद्धि और बाद में खुदरा खर्च में वृद्धि को प्रोत्साहित करने के लिए सामाजिक संपर्क और समृद्धि की भी अनुमति देनी चाहिए।
अग्रणी अंतरराष्ट्रीय खुदरा विक्रेताओं, अस्थायी स्टोर, नए स्टार्ट-अप और अधिक सामाजिक संपर्क को आकर्षित करने के लिए लचीलापन अक्सर तत्काल किराये के मूल्यों की कीमत पर आता है। ऐसे अभ्यासों के लिए, दीर्घकालिक दृष्टिकोण की आवश्यकता होती है क्योंकि किरायेदार मिश्रण को फिर से स्थापित करने/संशोधित करने की अग्रिम लागत को दीर्घकालिक आय और खुदरा स्थानों की समग्र बढ़ी हुई अपील को बनाए रखने के साथ संतुलित किया जाना चाहिए।
पर्यटकों के आगमन और आर्थिक स्थिति निस्संदेह खुदरा विक्रेताओं की बिक्री को प्रभावित कर रही है, लेकिन रियल एस्टेट के नजरिए से, खुदरा विक्रेता और उनके व्यापार मॉडल भी बदलते उपभोक्ता व्यवहार और बाजार की भावना के अनुरूप ढल रहे हैं।
लगातार बदलती तकनीक का एक परिणाम यह है कि ई-कॉमर्स के परिणामस्वरूप कई खुदरा विक्रेता अपने पदचिह्न कम कर रहे हैं। ऐतिहासिक रूप से, स्टोर की संख्या बढ़ाना खुदरा विक्रेता के लिए कई स्थानों पर उपभोक्ताओं के सामने अपने ब्रांड को पेश करके बाजार में हिस्सेदारी बढ़ाने के प्रमुख हथियारों में से एक था। एक मजबूत ऑनलाइन उपस्थिति अब खुदरा विक्रेताओं को यह सुनिश्चित करने की अनुमति देती है कि उनका ब्रांड कभी भी उपभोक्ताओं के दिमाग से बाहर न हो और उपभोक्ता चलते-फिरते शोध, ब्राउज़ और खरीदारी कर सकें, जिसका अंततः मतलब है कि कुछ खुदरा विक्रेताओं को पहले की तुलना में कम स्टोर की आवश्यकता है।
हालांकि, भौतिक स्टोर ब्रांड निर्माण, सेवा, वफ़ादारी और निश्चित रूप से बिक्री के बिंदु में बहुत महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं, लेकिन उनकी प्रकृति में बदलाव हो रहा है। JLL को "ब्रांड मंडप/फ्लैगशिप स्टोर" में वृद्धि देखने को मिल रही है, जिनका उपयोग खुदरा विक्रेताओं द्वारा ब्रांड के सर्वश्रेष्ठ उत्पादों को प्रदर्शित करने के लिए किया जाता है और ये प्रमुख खुदरा स्थानों पर स्थित हैं। इन स्टोर का उपयोग ब्रांड की स्थिति और जागरूकता बनाने के लिए ऑनलाइन उपस्थिति के साथ किया जाता है और वे ग्राहकों को उत्पादों को महसूस करने और आज़माने की अनुमति देते हैं। कई मामलों में, नवीनतम तकनीक - वर्चुअल फिटिंग, 3D प्रिंटिंग आदि के बारे में सोचें - का उपयोग उपभोक्ता अनुभव को अधिकतम करने के लिए किया जाता है। नतीजतन, JLL को इन आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए प्रमुख खुदरा स्थान की मांग बढ़ने की उम्मीद है, हालांकि यह सिंगापुर के प्रमुख बाजार के छोटे आकार के कारण जटिल है।
संक्षेप में, सिंगापुर का बाजार बिक्री की मात्रा में गिरावट के साथ कठिन समय का सामना कर रहा है और खुदरा क्षेत्र में परिवर्तन की उन्मत्त गति से रियल एस्टेट पर प्रभाव अतिरंजित हो रहा है। सबसे सफल मकान मालिक और खुदरा विक्रेता वे होंगे जो इन परिवर्तनों को अपनाने में सक्षम होंगे और जेएलएल को भविष्य में कुछ रोमांचक बदलाव देखने की उम्मीद है। हालाँकि, हम किराए पर आगे और नीचे दबाव और कुछ स्थानों पर रिक्तियों के स्तर में वृद्धि की उम्मीद करते हैं क्योंकि खुदरा विक्रेता अपने स्टोर की संख्या कम कर रहे हैं।
